新华财经布鲁塞尔10月15日电（记者黄晓兰）西班牙住房危机近期引发持续的社会抗议。9月下旬股票投资风险，马德里一名87岁老人被驱离长期居住的住所，随后住院并去世，引发公众对住房问题的广泛关注。抗议活动随后蔓延至其他城市。西班牙劳动者总联盟（UGT）计划于11月11日举行全国性罢工，要求政府采取措施改善住房可负担性。
西班牙的住房困境并非孤例。欧洲多个国家的大城市正面临持续的租赁压力。房地产平台idealista公布的数据显示，今年9月，西班牙和葡萄牙住房平均挂牌租金同比分别上涨5.6%和6.1%，葡萄牙里斯本大都市区涨幅达到9.3%。荷兰中央统计局公布的数据显示，今年7月，荷兰住房租金同比上涨4.4%，其中鹿特丹、乌得勒支、海牙和阿姆斯特丹的涨幅分别为4.7%、4.5%、4.4%和4.3%。
人口和就业机会向部分大城市集中，推动住房需求增长，而住房建设不足、开发成本较高等因素限制了供应扩张，加剧了租赁市场供需失衡。如何在缓解租户负担的同时促进住房投资、扩大住房供应，成为欧洲各国住房政策面临的重要挑战。
租房负担持续加重
欧盟委员会的住房政策文件指出，住房供需失衡在城市及大都市地区尤为突出，并推动当地租金和房价上涨。
德国莱布尼茨经济研究所（IWH）9月发布的欧洲房地产指数显示，在该指数覆盖的11个欧盟成员国中，大都市地区住房平均挂牌租金比非大都市地区高出约23%。其中，法国和葡萄牙大都市地区的挂牌租金分别比本国非大都市地区高出50%和39%。
国际货币基金组织（IMF）研究报告指出，过去十年，欧洲部分国家房价和租金涨幅超过居民收入增幅，住房负担压力尤其集中于城市居民和低收入租户。
住房成本高企，欧洲年轻人受到的冲击尤为明显。欧盟统计局9月29日公布的数据显示，2025年欧盟15至29岁青年居住拥挤率为26.9%，明显高于总体人口16.8%的水平。西班牙青年委员会数据显示，西班牙全国平均月租金为1176欧元，相当于年轻人平均月工资的98.7%。
在旅游热点城市，长期居住需求还面临短期住宿、第二套住房及投资性持有等用途的竞争，使部分城市长期租赁房源更加紧张。
一位正在匈牙利首都布达佩斯寻找租赁住房的女士告诉记者，当地不少住房被改造成面向游客的民宿，长期租赁房源较为紧俏。她此前看中一套出租房，还没来得及预约看房，该房源就已租出。此外，一些房东对租客提出较多条件，不符合要求的租客甚至难以获得看房机会。
住房供应难以跟上需求
网上杠杆配资住房供应不足是欧洲城市租赁压力持续存在的重要原因。
IMF最新研究指出，与全球金融危机前主要由信贷扩张推动的房价上涨不同，近年来住房供应冲击对欧元区实际房价变化的影响更加突出。建筑业劳动力短缺和融资约束共同限制住房建设，其中劳动力短缺的作用尤为明显。
住房开发建设投资规模大、周期长，涉及土地开发、规划许可、建筑施工等多个环节。建筑业劳动力短缺、融资约束以及建筑材料和能源成本上涨等因素，进一步增加住房开发难度。即使住房需求旺盛、租金持续上涨，市场也难以在短期内迅速增加住房供应。
以西班牙为例，到2028年该国住房缺口或将突破100万套。西班牙央行副行长索莱达·努涅斯（Soledad Núez）日前表示，西班牙住房供应不足问题突出，自2021年以来累计住房缺口估计约为75.5万套。她预计，2026年至2028年可能进一步扩大约30万套。
比利时的情况也类似。荷兰国际集团（ING）经济学家阿莉萨·勒费布尔（Alissa Lefebre）的研究报告指出，比利时住房建设许可数量处于历史低位，建筑和融资成本上升、住房供应结构与需求不匹配等因素制约住房供应。她认为，限制短期租赁虽然有助于缓解部分地区的住房压力，但难以从根本上解决住房问题。
住房短缺还可能形成自我强化的循环。城市房价上涨提高购房门槛，更多家庭不得不继续租房；租赁需求增加又推高租金，使租户更难积累购房储蓄。IMF研究发现，缺乏财务缓冲的租房家庭转为自有住房家庭的可能性，已降至全球金融危机前水平的一半以下。
欧洲探索住房破局之道
面对住房压力，欧洲各国正在采取不同政策，但在如何加强租户保护和增加住房供应等多方面，仍存在明显分歧。
西班牙政府近期试图通过延长弱势租户驱逐保护、增强租赁合同稳定性等措施缓解住房压力，但相关政策面临议会阻力。反对者认为，加强租赁限制可能减少住房供应、增加市场不确定性。
与西班牙近期侧重加强租户保护相比，葡萄牙政府更加重视通过市场激励增加住房供应。9月30日，葡萄牙议会原则性通过租赁市场改革方案，拟将可触发驱逐程序的欠租期限由3个月缩短至2个月，并取消部分住房重新签订租约时适用的2%租金涨幅上限。政府希望借此鼓励房东将更多住房投入租赁市场，租户组织则担心改革可能进一步推高租金。
两国政策选择反映出欧洲住房治理的共同难题：加强租金管制和租户保护，有助于缓解现有租户压力，却可能影响部分房东的出租意愿；放宽租赁限制可能增加市场供应，但也可能使弱势租户承受更高成本。
欧盟委员会正试图从更广泛的层面应对这一矛盾。欧盟委员会提出的《可负担住房法案》相关政策方案，强调通过简化规划审批、提高土地和现有建筑利用效率，以及扩大社会住房和可负担住房供应，从供给侧缓解住房短缺。IMF最新研究也建议，欧洲应将增加住房供应作为改善住房可负担性的政策重点。
不过股票投资风险，增加供应并非短期内就能实现。土地开发、建设审批和施工需要时间，扩大社会住房供应还需要稳定的资金和政策支持。未来欧洲住房市场能否持续改善，关键在于能否增加居民负担得起的住房供应，尤其是住房紧张城市的长期租赁住房。
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